Besittningsrätt : quand s'applique-t-elle en première et en sous-location ?
La besittningsrätt, ou besittningsskydd (droit de possession), est un pilier du droit locatif suédois qui offre aux locataires une sécurité fondamentale dans leur logement. Mais quand ce droit s'applique-t-il exactement, et comment fonctionne-t-il lors d'une sous-location d'un hyresrätt (logement locatif) ou d'un logement privé ?
La besittningsrätt signifie qu'un locataire a, dans de nombreux cas, le droit de rester dans son logement même si le propriétaire souhaite résilier le contrat de location. L'objectif est de créer de la stabilité et d'empêcher les résiliations arbitraires, permettant aux locataires de se sentir en sécurité chez eux. Les règles relatives au besittningsskydd se trouvent principalement dans le 12e chapitre du jordabalken (code foncier), également appelé hyreslagen (loi sur les locations), ainsi que dans la lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) (loi sur la location de son propre logement).
Besittningsrätt lors d'un contrat de première main
Quand la besittningsrätt s'applique-t-elle ?
Pour une personne détenant un förstahandskontrakt (contrat de première main) sur un hyresrätt, le besittningsskydd est généralement très fort et s'applique dès le premier jour de la période de location. Cela signifie que le propriétaire ne peut pas résilier le contrat sans motif valable ; il doit avoir des raisons légitimes pour forcer le locataire à déménager.
Motifs valables de résiliation
Parmi ces motifs, on peut citer une faute grave du locataire, par exemple :
- Non-paiement répété du loyer
- Paiements en retard
- Comportement perturbateur envers les voisins
- Négligence du logement
La besittningsrätt peut également être rompue si l'immeuble doit être démoli ou subir une rénovation majeure rendant le logement inhabitable. Dans ces cas, le propriétaire doit souvent proposer au locataire un logement équivalent.
Besittningsrätt lors d'une sous-location
Hyresrätt
La situation devient plus complexe lors de la sous-location d'un hyresrätt. Si vous louez un hyresrätt en seconde main, vous n'obtenez le besittningsskydd qu'après une période de location continue de plus de deux ans. Il est important de noter que ce besittningsskydd est plus faible que celui des locataires en première main.
Ce besittningsskydd faible signifie surtout qu'il ne s'applique pas si le locataire principal souhaite réintégrer le logement à la fin du contrat de sous-location. Dans ce cas, le sous-locataire n'a généralement pas le droit de rester. En revanche, le droit devient pertinent si le locataire principal veut expulser le sous-locataire pour louer le logement à quelqu'un d'autre.
Bostadsrätt ou villa
Pour la location d'un bostadsrätt (logement en copropriété) ou d'une villa, classés comme privatbostäder (logements privés), les règles sont différentes et régies par la lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Selon cette loi, un locataire n'a aucun besittningsskydd si le contrat est résilié dans les neuf mois suivant le début de la période de location. Si la durée de location dépasse neuf mois, le locataire a droit à un délai raisonnable pour déménager, mais pas à rester contre la volonté du propriétaire.
Location d'une partie de son propre logement : Si vous louez une chambre ou une partie de votre propre logement (où vous vivez vous-même), le besittningsskydd ne s'applique pas non plus, quelle que soit la durée de la location.
Exceptions au besittningsskydd
Il existe certaines situations où le besittningsskydd peut être écarté par accord contractuel. Cela doit se faire par un accord séparé entre le locataire et le propriétaire, et il est important que le locataire comprenne les implications de renoncer à son besittningsskydd. Un tel accord peut être pertinent, par exemple, pour une location de courte durée ou si le propriétaire a des raisons particulières de vouloir récupérer le logement.
Accord écrit requis : Pour qu'un accord de renonciation au besittningsskydd soit valide, il doit être écrit et approuvé par le hyresnämnden (tribunal des loyers) si la relation locative dure plus de trois mois.
