Louer à une entreprise en 2026 : Blockhyra et corporate housing

En 2025 et à l'approche de 2026, l'intérêt pour la location de logements à des personnes morales (entreprises) a explosé. Pour vous en tant que propriétaire, cela signifie souvent des loyers plus élevés, des contrats plus longs et un locataire qui pose rarement de problèmes de retards de paiement.

Mais louer à une entreprise diffère juridiquement de louer à un particulier. Voici le guide d'expert pour ceux qui souhaitent se lancer dans le segment des logements d'entreprise.

1. Pourquoi choisir une entreprise comme locataire ?

Les entreprises recherchent souvent des logements pour leurs consultants, leurs recrutements internationaux ou leurs employés en mission temporaire. Les avantages pour vous en tant que propriétaire sont évidents :

• Capacité de paiement : Le risque de défaut de paiement est minime.

• Moins d'usure : De nombreux logements d'entreprise sont utilisés comme des appartements de nuit et s'usent donc beaucoup moins qu'une résidence permanente.

• Droit simplifié : En utilisant la blockhyra (location en bloc), vous pouvez dans certains cas déroger à certaines règles impératives de la loi sur les locations (hyreslagen) (voir ci-dessous).

Exemples d'entreprises comme locataires :

• Sociétés de conseil : Ont besoin de logements temporaires pour leurs consultants qui travaillent sur des missions dans différentes villes.
• Entreprises de construction : Cherchent un logement pour leurs employés pendant les projets de construction.
• Entreprises informatiques : Ont besoin de logements pour des spécialistes qui viennent d'autres pays.
• Secteur de la santé : Loue des appartements pour les médecins intérimaires et les infirmières.

2. Blockhyra : Les nouveautés de la SOU 2025:65

L'une des plus grandes nouveautés de la proposition de loi qui entre en vigueur en 2026 (SOU 2025:65) est que le modèle de blockhyra (location en bloc) est élargi et simplifié.

La blockhyra signifie que vous louez au moins trois appartements (ou des parties d'un immeuble) à un seul et même locataire (souvent une entreprise) qui les sous-loue à son tour. Auparavant, une autorisation du Hyresnämnden (Tribunal des loyers) était requise, mais les nouvelles règles facilitent l'utilisation de cette forme pour les particuliers et les petits propriétaires afin de créer une fixation des loyers plus flexible.

Étape par étape : Comment fonctionne la blockhyra en 2026 :

1. Trouver une entreprise : Contactez des entreprises de votre région qui pourraient être intéressées par la location de plusieurs logements.
2. Négocier les conditions : Discutez du niveau de loyer, de la durée du contrat et des services à inclure.
3. Rédiger le contrat : Utilisez un contrat type de blockhyra ou faites appel à un juriste pour créer un contrat sur mesure.
4. Sous-location : L'entreprise sous-loue les appartements à ses employés ou consultants.

Avantages des nouvelles règles :

• Administration réduite : Plus besoin d'autorisation du Hyresnämnden.
• Fixation des loyers plus flexible : Plus de liberté pour fixer le loyer par rapport à la valeur marchande.
• Contrats plus longs : Possibilité de signer des contrats de location plus longs, ce qui offre une sécurité accrue.

3. Fixation du loyer pour les entreprises – qu'est-ce qui est raisonnable ?

Lorsque vous louez à une entreprise conformément à la Privatuthyrningslagen (loi sur la location privée), le principe du loyer basé sur les coûts s'applique toujours, mais la valeur marchande du logement combinée aux exigences de "service complet" de l'entreprise laisse place à une tarification plus élevée.

• Supplément de service : Les entreprises s'attendent souvent à ce que tout soit inclus – électricité, chauffage, internet haut débit, meubles et parfois même le ménage. Ces coûts réels s'ajoutent au coût du capital.

• TVA : N'oubliez pas que la location de logements est en règle générale exonérée de TVA, mais si vous offrez des services importants (comme une activité hôtelière), d'autres règles peuvent s'appliquer. Consultez toujours un expert si vous envisagez une location à grande échelle.

Facteurs influençant le loyer :

• Emplacement : Un emplacement central ou la proximité de lieux de travail importants augmentent la valeur.
• Taille et standard : Les appartements plus grands et mieux équipés peuvent justifier un loyer plus élevé.
• Accessibilité : L'accès au parking, aux transports en commun et à d'autres commodités.
• Situation du marché : Comparez les prix de logements similaires dans la région.

Exemple de fixation du loyer :

Un 2 pièces dans le centre de Stockholm est loué meublé, tous services inclus (électricité, chauffage, internet, ménage) pour 20 000 kr/mois à une société de conseil. Un appartement similaire sans ces services coûterait environ 15 000 kr/mois en location privée.

4. Le piège : Le besittningsskydd

Même si vous louez à une entreprise, c'est l'individu qui vit réellement dans l'appartement qui peut, dans de rares cas, obtenir un besittningsskydd (droit de maintien dans les lieux) si le contrat n'est pas correctement rédigé. Astuce : Assurez-vous que l'entreprise, dans son contrat avec l'employé, indique clairement qu'il s'agit d'un logement temporaire lié à l'emploi.

Comment éviter les problèmes de besittningsskydd :

1. Contrat clair : Rédigez un contrat de location détaillé avec l'entreprise spécifiant qu'il s'agit d'un logement temporaire.
2. Contrat à durée déterminée : Indiquez une date de fin claire pour la période de location.
3. Lien avec l'emploi : Assurez-vous que le contrat de l'entreprise avec l'employé précise que le logement est lié à l'emploi et prend fin lorsque l'emploi se termine.
4. Documentation : Conservez toute la communication et la documentation relatives à la location.

5. Aspects juridiques à considérer

Louer à une entreprise implique certaines différences juridiques par rapport à la location privée. Voici quelques points importants à considérer :

• Hyreslagen (loi sur les locations) : Même si la blockhyra offre plus de flexibilité, certaines parties de la loi sur les locations s'appliquent toujours.

• Liberté contractuelle : Dans le cadre de la loi, vous avez une grande liberté pour négocier les conditions avec l'entreprise.

• Règles fiscales : Les revenus locatifs sont imposables, mais vous avez le droit de déduire certains coûts.

Consulter un juriste

Il est toujours bon de consulter un juriste spécialisé en droit locatif avant de conclure un contrat avec une entreprise. Un juriste peut vous aider à :

• Examiner le contrat de location et s'assurer qu'il est juridiquement correct.
• Conseiller sur la fixation du loyer et d'autres conditions.
• Vous aider à gérer d'éventuels litiges.

6. Marketing : Comment trouver les entreprises

Trouver des entreprises intéressées par la location de logements nécessite une stratégie marketing active. Voici quelques conseils :

• Contacter les entreprises directement : Prenez contact avec des entreprises de votre région qui pourraient être des locataires potentiels.

• Utiliser les plateformes en ligne : Publiez des annonces sur des plateformes spécialisées dans les logements d'entreprise.

• Réseauter : Participez à des salons professionnels et à d'autres événements pour établir des contacts.

Plateformes pour logements d'entreprise :

• Samtrygg : Une plateforme populaire pour une location sûre et sécurisée.
• Qasa : Spécialisée dans la mise en relation des propriétaires avec les entreprises.
• Airbnb : Bien que principalement destiné à la location courte durée, cela peut être une option pour certaines entreprises.

7. Liste de contrôle pour la location à une entreprise en 2026

Avant de louer votre logement à une entreprise, assurez-vous d'avoir parcouru la liste de contrôle suivante :

• Étudiez la valeur marchande de votre logement.
• Déterminez un loyer raisonnable incluant le supplément de service.
• Rédigez un contrat de location détaillé avec l'entreprise.
• Assurez-vous que le contrat est à durée déterminée.
• Consultez un juriste si vous avez un doute.
• Commercialisez activement votre logement.

8. Questions fréquentes (FAQ)

Question : Quelles règles fiscales s'appliquent lors de la location à une entreprise ?

Réponse : Les revenus locatifs sont imposables, mais vous pouvez déduire certains coûts comme les réparations, l'entretien et les coûts d'exploitation. Contactez le Skatteverket (Agence fiscale suédoise) pour plus d'informations.

Question : Que se passe-t-il si l'entreprise ne paie pas le loyer à temps ?

Réponse : Si l'entreprise ne paie pas le loyer à temps, vous pouvez envoyer un rappel de paiement et éventuellement engager une procédure de recouvrement. En dernier recours, vous pouvez résilier le contrat de location.

Question : Puis-je louer une partie de mon logement à une entreprise ?

Réponse : Oui, il est possible de louer une partie de votre logement à une entreprise, mais il est important que le contrat soit clair et qu'il ne contrevienne pas aux règles de la loi sur les locations.

Question : Ai-je besoin de l'autorisation de l'association de copropriété pour louer à une entreprise ?

Réponse : Oui, vous avez généralement besoin de l'autorisation de l'association de copropriété pour louer votre bostadsrätt (appartement en copropriété), que ce soit à un particulier ou à une entreprise. Vérifiez ce que disent les statuts de l'association.