| Logement 1 (privatuthyrningslagen) | Logement 2 (hyreslagen) | |
|---|---|---|
| Loyer | Basé sur les coûts – coût du capital + charges | Loyer selon la valeur d'usage, comparé aux logements similaires |
| Excès de loyer | Pouvait uniquement être réduit pour le futur | Pouvait être réclamé rétroactivement |
| Besittningsskydd | Non | Oui, après deux ans en sous-location |
| Résiliation par le bailleur | 3 mois, sans motif | Nécessitait un motif valable |
Jusqu'au 1er juillet 2026, une règle surprenait de nombreux propriétaires privés : si vous louiez deux logements simultanément, la privatuthyrningslagen (loi sur la location d'un logement propre) ne s'appliquait qu'au premier bail. Le second tombait sous le coup de la hyreslagen (loi sur les loyers), avec des règles totalement différentes en matière de loyer, de résiliation et de besittningsskydd (sécurité de tenure).
Cette règle a disparu. Grâce à la nouvelle privatuthyrningslagen (2026:772), entrée en vigueur le 1er juillet 2026 et remplaçant la loi (2012:978), vous pouvez désormais louer jusqu'à deux logements sous le même cadre réglementaire.
Så var det tidigare – och varför det spelade roll
Selon l'ancienne loi, celle-ci ne s'appliquait pas « à une location venant s'ajouter à une location précédente à laquelle la loi est applicable ». En pratique, le deuxième logement relevait de la hyreslagen, 12 kap. jordabalken (loi sur les loyers).
La différence était majeure :
Beaucoup ne découvraient cela que lorsque le deuxième locataire saisissait la hyresnämnden (le Tribunal des loyers).
Vad som gäller från 1 juli 2026
La nouvelle loi fixe la limite différemment. Elle ne s'applique pas si le propriétaire « loue régulièrement plus de deux appartements qui ne font pas partie de son propre domicile » (Art. 3).
- Un ou deux logements – la privatuthyrningslagen s'applique aux deux.
- Trois logements ou plus, de manière régulière – la loi ne s'applique pas du tout et vous tombez sous le coup de la hyreslagen pour l'ensemble.
- Une chambre dans votre propre logement n'est pas comptabilisée dans les deux.
La loi reste limitée aux personnes physiques et aux successions, et ne concerne pas la location à des fins de vacances.
Hyran sätts fritt – men kan krävas tillbaka
La règle principale est désormais que vous convenez du loyer avec le locataire. Toutefois, celui-ci peut demander à la hyresnämnden de vérifier si le loyer est « nettement supérieur au loyer généralement pratiqué » pour des locations privées comparables (Chapitre 2, Art. 5).
La nouveauté à surveiller : si le tribunal réduit le loyer, le propriétaire doit rembourser les sommes perçues en trop, avec intérêts (Chapitre 2, Art. 6). Sous l'ancienne loi, le tribunal ne pouvait qu'ajuster le loyer pour le futur. Une fixation de loyer plus libre comporte donc un risque rétroactif inexistant auparavant.
Tre månaders uppsägningstid – åt båda hållen
Pour les nouveaux contrats, un préavis de trois mois civils est la règle générale, tant pour le propriétaire que pour le locataire. Auparavant, le locataire pouvait résilier avec un préavis d'un mois. Un contrat à durée déterminée prend fin à son terme, et le locataire peut le résilier de manière anticipée avec un préavis de trois mois.
Le propriétaire peut toujours résilier le contrat avec effet immédiat en cas de non-paiement du loyer, de sous-location non autorisée ou de troubles graves.
Viktigt: gamla avtal följer gamla lagen
La disposition transitoire est claire : l'ancienne loi reste en vigueur pour les contrats conclus selon ses termes. Si vous louez avec un contrat écrit avant le 1er juillet 2026, la loi 2012:978 s'applique, avec un préavis d'un mois pour le locataire et un loyer basé sur les coûts.
Si vous avez deux logements loués sous des contrats conclus avant et après la transition, vous pouvez donc avoir deux cadres juridiques différents en vigueur simultanément. Établissez un nouveau contrat si vous souhaitez que les deux suivent la nouvelle loi.
Du behöver fortfarande tillstånd
La nouvelle loi ne change pas les autorisations nécessaires :
- Bostadsrätt (appartement en copropriété) – l'autorisation du conseil syndical est requise, sinon celle de la hyresnämnden. Les règles de sous-location de bostadsrätt sont devenues plus généreuses : les locations précédentes sont prises en compte favorablement pour une nouvelle demande.
- Hyresrätt (appartement locatif) – la privatuthyrningslagen ne s'applique jamais à la sous-location d'un hyresrätt. L'accord du propriétaire de l'immeuble est requis et les règles de la hyreslagen s'appliquent.
- Maison, appartement en propriété directe, résidence secondaire – aucune autorisation requise, mais la location de vacances est exclue de la loi.
Skatten: avdraget gäller per bostad
L'abattement forfaitaire (Skatteverket) de 40 000 SEK s'applique par logement et par an, et non par personne. Si vous louez deux logements, vous bénéficiez donc de deux abattements forfaitaires, plus l'abattement supplémentaire pour chaque type de logement. Des exemples de calcul sont disponibles dans notre guide sur l'imposition de la sous-location.
Gardez à l'esprit qu'un logement que vous n'utilisez pas vous-même peut être considéré comme un bien professionnel par le Skatteverket, et que la location régulière de trois logements ou plus est précisément la limite où la loi cesse de s'appliquer.
Checklista innan du hyr ut bostad nummer två
- Vérifiez que vous ne louez pas déjà régulièrement plus de deux appartements.
- Rédigez de nouveaux contrats si vous voulez que les deux logements soient soumis à la nouvelle loi.
- Fixez un loyer justifiable par rapport au marché de la location privée – le risque de remboursement est nouveau.
- Prévoyez un préavis de trois mois dans votre calcul, même pour le locataire.
- Obtenez l'autorisation de l'association ou du propriétaire de l'immeuble si nécessaire.
- Suivez l'abattement forfaitaire par logement lors de votre déclaration.
Läs vidare
- Nouvelle loi sur les loyers 2026 : comment les règles de location changent
- Imposition sur la sous-location
- Quel loyer demander
Vanliga frågor
Puis-je louer deux logements en même temps maintenant ? Oui. À partir du 1er juillet 2026, la privatuthyrningslagen couvre jusqu'à deux logements. La limite est fixée à la location régulière de plus de deux appartements ne faisant pas partie de votre propre logement.
Que se passe-t-il si je loue trois logements ? La privatuthyrningslagen ne s'applique plus du tout. La hyreslagen (12e chapitre du Code foncier) s'applique à toutes les locations, avec un loyer selon la valeur d'usage et une sécurité de tenure conformément à ces règles.
Les nouvelles règles s'appliquent-elles à mon contrat de location existant ? Non. Les contrats conclus avant le 1er juillet 2026 suivent l'ancienne loi tant qu'ils sont en cours.
Une chambre louée dans mon propre logement compte-t-elle comme l'un des deux ? Non. L'exception concerne les appartements qui ne font pas partie du domicile du propriétaire.
Le locataire peut-il exiger un remboursement de loyer ? Oui, si la hyresnämnden réduit un loyer jugé nettement supérieur à celui pratiqué en général, le montant excédentaire doit être remboursé avec intérêts. C'est un durcissement par rapport à l'ancienne loi.
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Plus d'informations sur la réforme globale sont disponibles dans notre aperçu de la nouvelle privatuthyrningslagen 2026.
Cet article constitue une information générale et ne remplace pas un conseil juridique dans un cas précis.
