Combien coûte la restitution de la caution ?

Le propriétaire ne peut pas retenir la caution sans motif valable

La caution (deposition) est l'argent que le locataire verse au début du contrat, en garantie que le logement sera restitué en bon état. Le propriétaire ne peut déduire de la caution que pour les dommages réels ou les loyers impayés — pas pour l'usure normale. Si le propriétaire retient les fonds sans justification, le locataire doit les réclamer par écrit, et en cas de désaccord, le différend peut être porté devant le Tribunal des loyers (Hyresnämnden).

Que dit la loi sur la caution ?

La loi sur la location privée (privatuthyrningslagen, 2026:772) s'applique quand une personne physique loue son propre logement ou un appartement. Selon l'article 4 de cette loi, les clauses contractuelles désavantageuses pour le locataire sont sans effet — ce qui signifie que le propriétaire ne peut pas stipuler une clause lui donnant le droit de conserver la caution pour quelque raison que ce soit.

La caution n'est pas un loyer et n'est pas une compensation pour l'usure. C'est une garantie. Le propriétaire ne peut utiliser les fonds que pour :

• Les dommages réels causés par le locataire (pas l'usure normale)
• Les loyers impayés
• Les frais de réparation ou de remplacement de quelque chose que le locataire a endommagé

Tout le reste est illégal.

Coût de la caution — que peut déduire le propriétaire ?

Le propriétaire doit pouvoir justifier l'utilisation des fonds. Une simple liste de dommages ne suffit pas — le propriétaire doit présenter :

• Des photographies ou un procès-verbal d'inspection à l'entrée et à la sortie
• Des devis ou des factures de réparateurs
• Des reçus pour les matériaux ou les frais de main-d'œuvre

Si le propriétaire ne peut pas prouver le coût, les fonds doivent être restitués.

L'usure normale n'est pas une dépense

L'usure normale (slitage) est ce qui se produit naturellement quand quelqu'un habite un logement. Exemples :

• Petites rayures sur le sol
• Peinture décolorée aux murs par la lumière du soleil
• Plans de travail de cuisine usés
• Petites marques aux murs dues aux tableaux

Le propriétaire ne peut pas déduire pour cela. S'il le fait quand même, le locataire peut réclamer les fonds.

Les dommages réels sont une dépense

Les dommages réels sont quelque chose qui ne se serait pas produit si le locataire avait été prudent. Exemples :

• Grands trous dans les murs
• Cuisinière ou réfrigérateur cassé
• Dégâts des eaux dus à un lave-vaisselle oublié
• Porte ou fenêtre cassée

Le propriétaire peut déduire pour cela — mais uniquement pour la réparation elle-même, pas pour le profit ou la majoration.

Coût de la caution retenue par le propriétaire — que pouvez-vous faire ?

Étape par étape — comment récupérer la caution

1. Conservez tous les documents. Photographies de l'entrée, contrat de location, confirmations de paiement.

2. Faites une inspection finale. Demandez au propriétaire de faire une visite d'inspection conjointe quand vous déménagez. Documentez ensemble l'état du logement.

3. Réclamez la caution par écrit. Envoyez une lettre ou un e-mail demandant la restitution des fonds. Indiquez un compte bancaire.

4. Si le propriétaire déduit des fonds, demandez une explication. Demandez quels coûts ont été déduits et réclamez les reçus et les photographies.

5. Comparez avec le contrat. Lisez ce que le contrat dit sur la caution. Si le propriétaire viole le contrat, signalez-le.

6. Envoyez un rappel. Si le propriétaire ne répond pas, envoyez une lettre recommandée lui accordant un délai supplémentaire.

7. Signalez au Tribunal des loyers. Si le propriétaire refuse toujours, vous pouvez saisir le Tribunal des loyers (Hyresnämnden). C'est gratuit et vous n'avez pas besoin d'avocat.

Questions fréquemment posées

Le propriétaire peut-il percevoir des intérêts sur la caution ? Non. La caution est votre propriété et le propriétaire ne peut pas percevoir d'intérêts ou de frais pour conserver les fonds.

Combien de temps le propriétaire a-t-il pour restituer la caution ? La loi ne fixe pas de délai exact, mais la restitution doit se faire sans retard injustifié — normalement dans quelques semaines après votre déménagement. Si le propriétaire déduit des fonds, il doit pouvoir justifier pourquoi.

Que se passe-t-il si le propriétaire est absent ou difficile à joindre ? Vous pouvez envoyer une lettre recommandée à son adresse. S'il ne répond pas, vous pouvez le signaler au Tribunal des loyers, qui peut le forcer à payer.

Le propriétaire peut-il déduire pour les meubles ou la décoration que j'ai laissés ? Non. Les meubles et la décoration sont vos affaires. Le propriétaire ne peut déduire que pour les dommages au logement lui-même — murs, sol, électroménagers et aménagements fixes.

Que s'applique en cas de location meublée ?

Si vous louez un logement meublé, le propriétaire peut déduire pour les dommages aux meubles — mais uniquement si les dommages dépassent l'usure normale. Une chaise rayée ou un canapé taché est une usure normale. Une chaise cassée ou un canapé avec de grands trous est un dommage.

Le propriétaire doit quand même montrer les reçus et les photographies.

Lisez plus à ce sujet dans l'article Peut-on exiger une caution plus élevée en cas de location meublée ?

Que peut déduire le propriétaire de la caution ?

Si vous voulez savoir exactement quels coûts le propriétaire peut déduire, lisez Que peut déduire le propriétaire de la caution ? Cet article explique chaque type de dommage et de coût.

Autres droits que vous devez connaître

La caution n'est qu'une partie de vos droits en tant que locataire. Vous avez aussi le droit de savoir ce que le propriétaire peut et ne peut pas faire pendant le contrat.

• Si vous voulez savoir combien coûte la rupture anticipée du contrat, lisez Combien coûte la rupture d'un contrat de location ?
• Si vous n'êtes pas sûr que le propriétaire peut augmenter le loyer, lisez Le propriétaire peut-il augmenter le loyer pendant la durée du contrat ?
• Si vous vous demandez si vous pouvez avoir un animal de compagnie, lisez Le propriétaire peut-il interdire les animaux de compagnie ?

Ce texte est une information générale et non un conseil juridique.