Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de contrat ?

Non, en règle générale, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer en cours de période contractuelle. Le loyer est fixé à un montant convenu et ne peut pas être modifié unilatéralement par le propriétaire pendant la durée du contrat. Cela découle du chapitre 12, article 19 du jordabalken (code foncier suédois), qui stipule que le loyer doit être fixé à un montant déterminé et que toute modification nécessite un accord ou une décision de l'hyresnämnden (le tribunal des loyers).

Si vous avez un contrat à durée déterminée, par exemple d'un an, le loyer convenu s'applique pendant toute la période. Le propriétaire ne peut pas arriver en octobre et annoncer que le loyer augmente à partir de novembre, simplement parce qu'il le souhaite. S'il veut augmenter le loyer, il doit soit attendre la fin de la période contractuelle, soit, pour un contrat à durée indéterminée, résilier le contrat pour renégocier le loyer – et même dans ce cas, des règles vous protègent en tant que locataire.

Qu'en est-il pour les contrats à durée indéterminée ?

Pour un contrat à durée indéterminée, c'est-à-dire un contrat valable jusqu'à nouvel ordre, le propriétaire peut demander une augmentation de loyer. Mais cela ne se fait pas automatiquement et pas sans procédure. Le propriétaire doit envoyer une demande écrite de nouveau loyer, et si vous ne parvenez pas à un accord, le propriétaire peut saisir l'hyresnämnden. Le tribunal examine alors si le nouveau loyer est raisonnable, notamment en le comparant à des logements similaires dans la zone.

Une idée reçue courante est que le propriétaire peut augmenter le loyer d'un certain indice ou d'un certain pourcentage sans autre forme de procès. Ce n'est pas le cas. Il n'existe pas d'indexation automatique dans la loi sur les loyers. Une augmentation doit toujours être raisonnable et motivée. L'hyresnämnden peut en outre décider qu'une augmentation ne peut prendre effet qu'à partir d'une certaine date, souvent au plus tôt un mois après que le propriétaire a formulé sa demande.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de contrat en cas de sous-location ?

En cas de sous-location, des règles partiellement différentes s'appliquent. Si vous louez votre bostadsrätt (logement en copropriété) en sous-location, ou si vous louez vous-même en sous-location, le loyer peut être ajusté pendant la durée du contrat – mais seulement sous certaines conditions. La loi précise que les parties peuvent convenir que la compensation pour les services tels que le chauffage, l'électricité et l'eau soit payée à hauteur du coût de la consommation.

Cela signifie qu'un sous-locateur ne peut pas augmenter le loyer en cours de contrat sans le soutien du contrat. En revanche, le contrat peut contenir une clause prévoyant un ajustement du loyer en cas de modification des coûts d'exploitation. Une telle clause doit être clairement formulée et ne doit pas être déraisonnable. Si la clause est absente, le loyer convenu s'applique pendant toute la période.

Que dit la loi sur la protection du locataire ?

La protection du locataire contre les augmentations de loyer en cours de contrat est forte. La protection fondamentale se trouve au chapitre 12 du jordabalken, qui précise que les contrats de location doivent être écrits si l'une des parties le demande, et que le loyer doit être fixé à un montant déterminé. Un propriétaire qui augmente le loyer sans le soutien du contrat ou de la loi risque de devoir rembourser le loyer trop perçu.

Si le propriétaire augmente quand même le loyer sans fondement, vous pouvez, en tant que locataire, contester l'augmentation. Faites-le par écrit et conservez toute la documentation. Contactez ensuite l'hyresnämnden pour obtenir des conseils. Le tribunal peut confirmer que l'ancien loyer s'applique et que le loyer augmenté doit être remboursé.

Tableau : Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Que pouvez-vous faire si le propriétaire augmente quand même ?

Si le propriétaire augmente le loyer en cours de contrat sans fondement, vous devez agir rapidement. Commencez par contester l'augmentation par écrit. Indiquez que vous ne l'acceptez pas et que vous vous référez au contrat en vigueur. Payez ensuite l'ancien loyer jusqu'à ce que le litige soit résolu. Payer le loyer augmenté peut être interprété comme une acceptation de votre part.

Contactez ensuite l'hyresnämnden. Vous pouvez demander que le loyer soit fixé. Le tribunal examine l'affaire et peut décider que l'ancien loyer s'applique. Si le propriétaire a déjà reçu un trop-perçu, le tribunal peut également ordonner un remboursement. En savoir plus sur le fonctionnement de l'hyresnämnden dans notre guide sur l'hyresnämnden et vos droits en tant que locataire.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer en cours de contrat en cas d'achat-location ?

En cas d'achat-location (hyrköp), régi par la loi sur l'achat-location de logements, des dispositions particulières s'appliquent. Cela signifie qu'une modification de la redevance doit être prévue dans le contrat pour être valable.

La loi précise que le vendeur-loueur doit fournir des informations sur la manière dont la redevance d'achat-location peut être modifiée. Si le contrat ne contient pas une telle clause, la redevance ne peut pas être augmentée en cours de contrat. Cela protège l'acheteur-locataire contre des coûts imprévus. Pour plus d'informations sur l'achat-location, voir notre article sur le propriétaire doit-il approuver l'achat-location selon la nouvelle loi.

Qu'en est-il pour les logements neufs ?

Pour les logements neufs, il existe une réglementation particulière appelée presumtionshyra (loyer présumé). Elle signifie que le loyer des logements neufs peut être fixé plus haut que la valeur d'usage, mais que le propriétaire ne peut alors pas augmenter le loyer pendant les premières années sans raisons particulières. Le loyer présumé s'applique généralement pendant 15 ans, mais pendant cette période, le loyer ne peut être augmenté que conformément à ce qui a été convenu, souvent en lien avec l'indice des prix à la consommation.

Ici aussi, une augmentation en cours de contrat nécessite le soutien du contrat. Si le contrat précise que le loyer suit l'indice, le propriétaire peut augmenter le loyer conformément à l'évolution de l'indice. Mais sans une telle clause, il n'y a pas de marge pour une augmentation.

Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer avec un préavis de trois mois en cours de contrat ?

Non. Pour un contrat à durée déterminée, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer pendant la durée, quel que soit le préavis. Pour un contrat à durée indéterminée, une demande écrite et souvent un examen par l'hyresnämnden sont nécessaires. Un préavis de trois mois ne suffit pas pour modifier unilatéralement le loyer.

Que se passe-t-il si je paie le loyer augmenté sans protester ?

Si vous payez le loyer augmenté pendant une période prolongée sans objection, cela peut être interprété comme une acceptation de l'augmentation. Il est donc important de contester l'augmentation par écrit immédiatement. Conservez toute la correspondance et payez l'ancien loyer jusqu'à ce que le litige soit résolu.

Le propriétaire peut-il augmenter le loyer pour couvrir des coûts d'exploitation accrus ?

Pas sans le soutien du contrat. Si le contrat contient une clause prévoyant un ajustement du loyer en cas de modification des coûts d'exploitation, le propriétaire peut le faire. Sinon, un nouvel accord ou une décision de l'hyresnämnden est nécessaire. Pour la sous-location, des règles particulières s'appliquent dans la privatuthyrningslagen (loi sur la location de logements privés).

Les mêmes règles s'appliquent-elles à une bostadsrätt louée en sous-location ?

Oui, dans l'ensemble. Pour la sous-location d'une bostadsrätt, la privatuthyrningslagen s'applique, qui exige que le loyer soit fixé à un montant déterminé. Une augmentation en cours de contrat nécessite le soutien du contrat. En savoir plus sur la sous-location de bostadsrätt et les nouvelles règles.

Résumé

La question de savoir si le propriétaire peut augmenter le loyer en cours de contrat a une réponse claire : non, pas sans le soutien du contrat ou de la loi. Le locataire bénéficie d'une protection solide grâce au jordabalken et, pour la sous-location, grâce à la privatuthyrningslagen. Si vous êtes victime d'une augmentation injustifiée, agissez rapidement, contestez par écrit et contactez l'hyresnämnden.

Pour éviter les litiges, assurez-vous que votre contrat de location est clair et écrit. Vérifiez s'il contient des clauses d'ajustement du loyer. Si vous avez des doutes sur vos droits, demandez conseil à l'Hyresgästföreningen (association des locataires) ou à un juriste spécialisé en droit locatif. Vous pouvez également lire nos autres guides, par exemple sur la caution et ce que le propriétaire peut déduire ou sur la majoration pour meublé et quand vous pouvez ajouter 15 pour cent.

Ce texte est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique. Pour votre cas spécifique, vous devez contacter un juriste ou l'hyresnämnden.