Vous partez travailler à l'étranger, tenter l'aventure en tant que nomade digital ou étudier ailleurs ? Louer votre logement suédois pendant ce temps est une décision financièrement judicieuse, mais cela demande plus de planification qu'une simple sous-location. Voici les aspects essentiels pour devenir propriétaire à distance en 2025.
1. Règles fiscales lors d'un déménagement à l'étranger : SINK ou imposition ordinaire ?
Lorsque vous déménagez à l'étranger et louez votre logement, votre situation fiscale change. La première étape consiste à déterminer si vous êtes imposable en Suède en tant que résident fiscal à durée indéterminée ou limitée. Cela dépend principalement de votre lien substantiel avec la Suède.
Qu'est-ce que le lien substantiel (väsentlig anknytning) ?
Le lien substantiel est évalué selon plusieurs facteurs, par exemple :
- Si vous avez un logement en Suède aménagé pour une utilisation toute l'année.
- Si votre famille (conjoint(e)/partenaire et enfants) reste en Suède.
- Si vous avez une activité commerciale active en Suède.
- Si vous passez une longue période en Suède (plus de six mois par an).
Si l'administration fiscale suédoise (Skatteverket) estime que vous avez un lien substantiel avec la Suède, vous êtes imposé comme d'habitude sur vos revenus locatifs, avec la possibilité de déduire le montant forfaitaire (40 000 SEK) et d'autres déductions éventuelles.
Impôt SINK : pour ceux sans lien substantiel
Si vous n'êtes pas considéré comme ayant un lien substantiel, vous pouvez demander l'impôt SINK (impôt national sur le revenu pour les résidents à l'étranger) sur les revenus locatifs. Le SINK est un impôt à la source définitif de 25 %, ce qui signifie que vous n'avez pas besoin de déclarer les revenus locatifs dans une déclaration de revenus ordinaire.
Exemple : Vous déménagez en Espagne pour travailler et louez votre appartement à Stockholm. Vous n'avez aucun autre lien avec la Suède. Vous pouvez alors probablement demander l'impôt SINK sur les revenus locatifs.
Guide étape par étape : demander l'impôt SINK
- Téléchargez le formulaire : Rendez-vous sur le site de Skatteverket et téléchargez le formulaire « Demande de SINK ».
- Remplissez le formulaire : Remplissez soigneusement toutes les informations. Indiquez notamment vos données personnelles, votre adresse à l'étranger et les informations sur les revenus locatifs.
- Joignez le contrat de location : Envoyez une copie du contrat de location indiquant la période et le montant du loyer.
- Envoyez la demande : Envoyez la demande à Skatteverket. L'adresse figure sur le formulaire.
Important : Demandez l'impôt SINK bien avant de commencer à louer votre logement.
2. Procuration : gérer les aspects pratiques à distance
En tant que Suédois à l'étranger, vous avez besoin de quelqu'un pour agir en votre nom en Suède. Une procuration (fullmakt) est un document juridique qui donne à une autre personne le droit de vous représenter dans des affaires spécifiques.
Différents types de procurations
- Procuration générale : Donne au mandataire le droit de vous représenter dans toutes les questions économiques et juridiques.
- Procuration limitée : Concerne des affaires spécifiques, par exemple vous représenter lors d'une assemblée de l'association de copropriétaires (bostadsrättsförening) ou recevoir votre courrier.
Pour gérer la location de votre logement, vous aurez probablement besoin d'une procuration limitée.
Exemples d'utilisations de la procuration
- Association de copropriétaires : Donnez procuration à quelqu'un pour vous représenter à l'assemblée et voter en votre nom.
- Opérations bancaires : Si vous avez besoin d'aide pour payer des factures ou gérer d'autres opérations bancaires liées au logement.
- Contact avec les autorités : Donnez procuration à quelqu'un pour contacter Skatteverket ou d'autres autorités pour des questions concernant votre logement.
Rédiger une procuration – points importants
- Informations claires : Indiquez clairement qui est le mandant (vous) et qui est le mandataire (la personne à qui vous donnez la procuration).
- Portée : Décrivez exactement ce que couvre la procuration. Quels sont les pouvoirs du mandataire ?
- Limite de temps : Indiquez si la procuration est valable indéfiniment ou pour une période limitée.
- Signature : Vous et le mandataire devez signer la procuration.
- Témoins : Pour certains types de procurations, il peut être utile d'avoir deux témoins qui attestent l'authenticité de la signature.
Astuce : Des modèles de procurations sont disponibles gratuitement en ligne. Utilisez un tel modèle comme base et adaptez-le à vos besoins.
3. Gestion numérique à distance : outils pour 2025
Grâce à la technologie, vous pouvez facilement gérer la location de votre logement même si vous êtes à l'autre bout du monde. Voici quelques outils numériques qui facilitent la gestion à distance :
Serrures intelligentes : accès sans clé
Avec une serrure intelligente, vous pouvez donner accès au logement aux locataires et aux artisans sans avoir à gérer des clés physiques. Vous pouvez contrôler la serrure via une application sur votre téléphone et créer des codes temporaires.
Exemples de serrures intelligentes :
- Yale Doorman
- Noki
- Glue
Boîte aux lettres numérique : tout le courrier en numérique
Avec une boîte aux lettres numérique (par exemple Kivra), vous recevez tout votre courrier en numérique, où que vous soyez. C'est un moyen sûr et pratique de suivre les informations importantes des autorités et des entreprises.
Surveillance par appels vidéo
Convenez avec votre locataire d'appels vidéo réguliers pour faire le point sur l'état du logement. C'est un bon moyen de maintenir une bonne relation et de détecter rapidement d'éventuels problèmes.
Paiements de loyer via applications
Utilisez une application comme Bofrid pour gérer les paiements de loyer. Vous recevez alors un rappel automatique si le loyer n'est pas payé à temps.
4. Aspects juridiques à considérer
Avant de louer votre logement, il est important de connaître les aspects juridiques.
Approbation du propriétaire/association de copropriétaires
Si vous louez un logement locatif (hyresrätt), vous devez toujours obtenir l'approbation du propriétaire pour le sous-louer. Si vous vivez dans un logement en copropriété (bostadsrätt), vous devez obtenir l'approbation de l'association de copropriétaires.
Contrat de location
Rédigez toujours un contrat de location écrit avec votre locataire. Le contrat doit notamment préciser :
- La période de location
- Le montant du loyer
- Le délai de préavis (uppsägningstid)
- Les règles d'utilisation du logement
Des contrats types pour la location de logements sont disponibles gratuitement en ligne.
Résiliation du contrat de location
N'oubliez pas qu'il existe des règles spécifiques pour la résiliation des contrats de location. En tant que propriétaire, vous avez souvent un délai de préavis plus long que le locataire.
5. Protection d'assurance lors de la location
Vérifiez que votre assurance habitation couvre également la location de votre logement. Certaines compagnies d'assurance exigent une assurance complémentaire. Il est également important que le locataire ait sa propre assurance habitation.
Lire la suite
- Combien de loyer pouvez-vous demander
- Impôt sur la sous-location
- Sécurité d'occupation lors de la location : comment protéger votre droit au logement
FAQ – Questions fréquentes sur la location d'un logement lors d'un déménagement à l'étranger
Question : Combien de temps puis-je louer mon logement sans perdre mon droit de revenir ?
Réponse : Cela dépend si vous avez un logement locatif (hyresrätt) ou un logement en copropriété (bostadsrätt). Pour les logements locatifs, vous pouvez en principe louer aussi longtemps que vous avez l'approbation du propriétaire. Pour les logements en copropriété, il n'y a pas de limite légale, mais si vous louez pendant une très longue période, il peut être remis en question que vous ayez réellement l'intention de revenir.
Question : Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas le loyer ?
Réponse : Si le locataire ne paie pas le loyer à temps, vous pouvez résilier le contrat de location. Il est important de suivre les exigences formelles de résiliation. Vous pouvez également demander une injonction de payer auprès de l'agence d'exécution suédoise (Kronofogden).
Question : Puis-je demander un loyer aussi élevé que je veux ?
Réponse : Pour les logements locatifs, il existe des règles qui limitent le montant du loyer que vous pouvez demander. En règle générale, vous ne pouvez pas demander un loyer plus élevé que celui que vous payez vous-même, plus une majoration pour les meubles et d'éventuels autres coûts. Pour les logements en copropriété, vous pouvez en principe demander le loyer que vous voulez, mais il est important que le loyer soit conforme au marché.
Question : Que faire si le locataire endommage le logement ?
Réponse : Si le locataire endommage le logement, il est tenu de réparer les dommages. Contactez votre compagnie d'assurance et faites une déclaration de sinistre.
Question : Dois-je payer des impôts sur les revenus locatifs ?
Réponse : Oui, vous devez payer des impôts sur les revenus locatifs. Si vous êtes imposé selon les règles ordinaires, vous pouvez déduire 40 000 SEK et d'éventuels autres coûts. Si vous êtes imposé selon l'impôt SINK, l'impôt est de 25 % sur la totalité du revenu locatif.
Résumé pour le Suédois à l'étranger : Avant de monter dans l'avion, assurez-vous d'avoir l'approbation de l'association de copropriétaires/propriétaire pour toute la période, une procuration claire pour une personne de contact en Suède, et un système numérique pour les paiements de loyer. N'oubliez pas de contacter Skatteverket pour clarifier votre situation fiscale et demander le SINK si nécessaire.
