Que signifie la loi sur la location privée (2026:772) pour un locataire en chambre (inneboende) ?

La privatuthyrningslagen (2026:772) (loi sur la location privée) s'applique aux locataires en chambre (inneboende) lorsque vous louez une chambre dans un logement dont vous êtes vous-même propriétaire. La loi couvre la mise à disposition de « maisons ou parties de maisons » conformément au chapitre 1, article 1, et une chambre dans votre villa ou votre bostadsrätt (appartement en copropriété) constitue une partie de maison. Si, en revanche, vous louez une chambre dans un appartement dont vous êtes vous-même locataire, la loi ne s'applique pas du tout ; c'est alors le chapitre 12 du jordabalken (code foncier) qui prévaut.

Ceci est en vigueur depuis le 1er juillet 2026, date à laquelle la Privatuthyrningslag (2026:772) est entrée en vigueur, remplaçant la loi (2012:978) sur la location de son propre logement.

Gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för inneboende?

Oui, dans le cas général. Conformément au chapitre 1, article 1, la loi couvre les contrats où une personne physique ou une succession loue contre rémunération des maisons ou des parties de maisons à quelqu'un d'autre, à condition que la location concerne totalement ou en grande partie un logement. Ce qui est loué est appelé dans le texte de loi « appartement », qu'il s'agisse d'une villa entière ou d'une simple chambre.

Deux autres dispositions confirment ce point. Au chapitre 1, article 3, il est fait exception pour le bailleur qui loue régulièrement plus de deux appartements « qui ne constituent pas une partie du logement du bailleur » – une formulation qui n'a de sens que si les appartements qui font partie du logement du bailleur sont sinon couverts. Et le chapitre 5, article 3, dernier alinéa, stipule que le locataire ne peut pas avoir ses propres sous-locataires sans le consentement du bailleur « si l'appartement constitue une partie du logement du bailleur ». La loi réglemente donc explicitement la vie sous le même toit que le bailleur.

Tre undantag – och det viktigaste för dig som är inneboende

Le chapitre 1, article 3, énumère les cas où la loi ne s'applique pas :

• le bailleur loue régulièrement plus de deux appartements qui ne constituent pas une partie du logement du bailleur,
• le bailleur détient l'appartement avec un förstahandskontrakt (contrat de location principal),
• la location concerne une résidence secondaire (vacances).

La deuxième exception est la plus importante en pratique. Si votre bailleur détient lui-même le logement via un bail de location, votre contrat tombe en dehors de cette loi et relève du chapitre 12 du jordabalken (code foncier) à la place. Les deux premières exceptions subsistent même si les conditions changent ultérieurement.

La différence entre être inneboende (locataire en chambre) et être hyresgäst (locataire avec bail classique) est importante, et nous l'expliquons dans Inneboende vs. Hyresgäst: Vad är skillnaden och vilka rättigheter har du?.

Vad som ändrades när 2026:772 ersatte 2012:978

L'ancienne loi a été abrogée par les dispositions transitoires de la nouvelle. Il y est également précisé que l'ancienne loi reste valable pour les contrats conclus sous son régime – un contrat de locataire en chambre datant d'avant cette date continue donc de suivre les anciennes règles.

Hyran: så sätts den, och så prövas den

Le loyer est déterminé par accord lors de la signature du contrat et doit être fixé en montant (chap. 2, art. 1). La rémunération pour les services (chauffage, refroidissement, eau chaude, électricité, eau et assainissement) peut cependant être convenue selon la consommation réelle. En l'absence d'accord, un montant raisonnable doit être payé, tenant compte des intentions des parties lors de la conclusion du contrat.

Si le locataire en chambre estime que le loyer est trop élevé, il peut déposer une demande auprès de la Hyresnämnden (Tribunal des loyers) (chap. 2, art. 5). Le tribunal ne réduira le loyer que s'il est nettement plus élevé que ce qui est généralement pratiqué pour des appartements similaires loués sous la même loi. La comparaison est donc faite avec d'autres locations privées. C'est un changement réel : sous l'ancienne loi, le point de départ était plutôt les coûts en capital et d'exploitation du bailleur.

Si le loyer est réduit, le nouveau niveau s'applique à partir de la date de la demande, et le bailleur doit rembourser le trop-perçu avec intérêts (chap. 2, art. 6). Les parties peuvent convenir d'un ajustement indexé, mais un nouveau loyer ne peut entrer en vigueur qu'un mois après une notification écrite, et le loyer précédent doit avoir été appliqué pendant au moins un an (chap. 2, art. 4).

Si vous louez une chambre dans une bostadsrätt, les frais propres de la copropriété s'ajoutent, ce que nous détaillons dans Avgifter vid uthyrning av bostadsrätt: Vad gäller för dig?.

Uppsägning, förverkande och besittningsskydd

Un contrat à durée indéterminée peut être résilié pour la fin du mois suivant un préavis de trois mois (chap. 6, art. 2). Un contrat à durée déterminée prend fin à l'échéance convenue, mais le locataire peut toujours résilier avec le même préavis de trois mois (chap. 6, art. 1).

Les conditions moins favorables au locataire que celles de la loi sont nulles et non avenues (chap. 1, art. 4). Un contrat prévoyant un préavis plus court que la loi pour le locataire est donc invalide.

Le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat dans les cas énumérés au chapitre 6, article 3 : retard de paiement du loyer de plus de deux semaines, sous-location non autorisée, mauvais entretien du logement, troubles de voisinage ou criminalité grave. Ce droit ne s'applique pas si le manquement du locataire est mineur.

La loi ne contient aucun besittningsskydd (sécurité de tenure). Le préavis du chapitre 6 constitue toute la protection, et un locataire en chambre ne peut donc pas obtenir le prolongement de la relation de location contre la volonté du bailleur. Le droit du bailleur d'accéder au logement n'est pas non plus réglementé par la loi elle-même, mais par une référence au chapitre 12, article 26 du jordabalken (chap. 4, art. 7).

En cas de litige, la Hyresnämnden (Tribunal des loyers) est l'instance de premier ressort, et une décision sur le loyer selon le chapitre 2, article 5 peut être portée en appel devant la Svea hovrätt (Cour d'appel de Svea) dans un délai de trois semaines (chap. 7, art. 4). La procédure est décrite dans Tvist med hyresvärd? Så anmäler du till Hyresnämnden (Steg-för-steg).

Om du hyr ut ett rum i en lägenhet du själv hyr

Dans ce cas, la loi ne s'applique pas à vous en tant que bailleur, mais c'est votre propre relation de location qui détermine ce que vous pouvez faire. Si vous louez selon la loi 2026:772 auprès d'un particulier, vous ne pouvez pas avoir de locataire en chambre dans une mesure que le bailleur principal ne devrait raisonnablement pas accepter. Lors de cette évaluation, on prend en compte le nombre de personnes vivant dans l'appartement par rapport à sa taille, la durée de leur séjour, les conditions de vie, le risque de nuisance et le caractère privé de la location (chap. 5, art. 3). Si l'appartement fait partie du logement du bailleur, son consentement est toujours requis.

Vanliga frågor om privatuthyrningslagen och inneboende

La loi sur la location privée (2026:772) s'applique-t-elle aux locataires en chambre ? Oui, lorsque vous louez une chambre dans un logement dont vous êtes propriétaire. La loi couvre la mise à disposition de maisons ou de parties de maisons conformément au chapitre 1, article 1.

S'applique-t-elle si je loue une chambre dans mon appartement de location (hyresrätt) ? Non. Le chapitre 1, article 3, exclut le bailleur qui détient l'appartement via un contrat de location principal (hyresrätt). C'est le chapitre 12 du jordabalken qui s'applique alors.

Un locataire en chambre a-t-il une sécurité de tenure (besittningsskydd) ? Non. La loi ne contient aucune protection de ce type.

Quelle est la durée du délai de préavis ? Trois mois jusqu'à la fin du mois conformément au chapitre 6, articles 1–2, sauf si vous avez convenu de conditions plus avantageuses pour le locataire.

Un locataire en chambre peut-il contester le loyer ? Oui. Conformément au chapitre 2, article 5, le locataire peut saisir la Hyresnämnden, qui réduira le loyer s'il est nettement supérieur à celui de logements similaires loués selon la loi.

Qu'advient-il d'un contrat signé avant l'entrée en vigueur de la loi ? Les dispositions transitoires stipulent que l'ancienne loi (2012:978) continue de s'appliquer aux contrats conclus sous son régime.

Källor

• Privatuthyrningslag (2026:772) – Riksdag (Parlement suédois), recueil des lois suédoises
• Jordabalk (1970:994), 12 kap. – Riksdag, recueil des lois suédoises
• Hyra, bostadsrätt och arrende – Domstolsverket (Autorité nationale des tribunaux), tribunaux des loyers et des baux ruraux

Les informations contenues dans cet article sont de nature générale et ne constituent pas des conseils juridiques. Pour des besoins juridiques spécifiques, vous devriez consulter un juriste qualifié.