Loyers de marché – qu'est-ce que c'est ?

Le loyer de marché signifie que le loyer est fixé librement par l'offre et la demande : le propriétaire (hyresvärd) et le locataire (hyresgäst) conviennent du prix, sans que le loyer ne soit préalablement comparé au coût d'appartements équivalents. La Suède n'applique pas de loyers de marché pour les contrats de premier rang (förstahandskontrakt). Ici, le loyer est déterminé par le système de valeur d'usage (bruksvärdessystemet), introduit en 1968. Dans la majeure partie du parc locatif, le loyer est en outre négocié collectivement entre les propriétaires immobiliers et une organisation de locataires. Ce terme revient néanmoins dans chaque campagne électorale, et il est de nouveau au cœur du débat avant les élections législatives du 13 septembre 2026.

Bofrid est une plateforme immobilière suédoise où les particuliers et les propriétaires louent des logements directement aux locataires, et la question de ce que représentent réellement les loyers de marché revient régulièrement. Voici la réponse, avec les bases juridiques, les chiffres et les arguments des deux camps.

Comment le loyer est fixé en Suède aujourd'hui

La base est le principe de valeur d'usage (bruksvärdesprincipen) défini dans le chapitre 12, article 55 du Code foncier (jordabalken). Le loyer doit refléter le standing, les équipements, les parties communes et la situation géographique de l'appartement, et sa pertinence est vérifiée par une comparaison avec des appartements équivalents. Si le bail comporte une clause de négociation, celle-ci s'effectue collectivement selon la loi sur la négociation des loyers (hyresförhandlingslagen (1978:304)) – entre un propriétaire et une organisation de locataires, et non entre vous et votre propriétaire. À défaut de clause, vous convenez du loyer directement avec le propriétaire, mais il peut toujours être contrôlé au regard de la valeur d'usage devant le Tribunal des loyers.

L'objectif est d'assurer le maintien dans les lieux (besittningsskydd) : un locataire ne doit pas être contraint de déménager simplement parce que le propriétaire augmente le loyer. Le système a été ajusté au fil du temps. En 1974, les loyers des logements sociaux (allmännyttan) sont devenus la norme, un rôle qui a été supprimé en 2011 ; depuis lors, la norme est constituée par les loyers négociés collectivement. Nous avons détaillé ce qui s'applique lors d'une augmentation dans Hyreshöjning: dina rättigheter och reglerna.

La nouvelle construction constitue une exception. Depuis 2006, le loyer d'un bâtiment neuf peut être fixé comme un loyer de présomption (presumtionshyra) : il est négocié avec une organisation de locataires en fonction du coût de production, est exempté de l'examen de valeur d'usage et reste valable pendant 15 ans. Les règles ont été modifiées le 1er janvier 2026 par la prop. 2024/25:192 – les loyers de présomption bénéficient désormais en règle générale de la même augmentation en pourcentage que le reste du parc locatif de la localité, et les litiges peuvent être résolus par un arbitre nommé par le Tribunal des loyers (Hyresnämnden).

Loyer de marché, fixation libre des loyers et loyer de sécurité – quelle différence ?

Les concepts sont souvent confondus dans le débat, mais ils ne signifient pas la même chose.

La différence entre le loyer de sécurité et le loyer de marché réside dans ce qui se passe après l'emménagement. Les Modérés écrivent eux-mêmes qu'ils « ne veulent pas introduire de loyers de marché qui entraîneraient une hausse drastique sur une courte période », et que l'évolution des loyers dans leur modèle suivrait « une indexation sûre, simple et prévisible ». La critique de cette proposition porte plutôt sur le loyer d'entrée, c'est-à-dire ce qu'un contrat libre coûte à celui qui cherche un logement. Nous expliquons d'autres termes dans ordlistan för hyresmarknaden.

Que signifieraient les loyers de marché pour le loyer ?

La réponse la plus proche dont nous disposons provient des analyses de scénarios réalisées par Ramboll Management Consulting pour le compte de l'Association des locataires (Hyresgästföreningen) en 2026. La méthode compare les niveaux de loyers actuels avec les prix des appartements en copropriété (bostadsrätt) et les revenus des ménages dans différentes zones, afin de calculer quel loyer correspondrait à un équilibre de marché.

La moyenne sur ces sept communes tourne autour de 25 pour cent, mais la dispersion au sein d'une ville est plus grande qu'entre les villes. À Stockholm, Östermalm–Djurgården devrait subir des augmentations de près de 110 pour cent, tandis que Skärholmen resterait à 11–13 pour cent. Les dépenses de logement en proportion du revenu des ménages devraient passer de 25 à 36 pour cent à Stockholm.

Deux objections doivent être notées. Les rapports sont commandés par une partie prenante au débat, et ils ne mesurent que les effets directs – Ramboll écrit explicitement que les effets dynamiques tels que les chaînes de déménagement et les décisions d'investissement ne sont pas analysés. À titre de référence, un appartement de trois pièces coûtait en moyenne 9 118 couronnes par mois dans le pays en 2025 selon le SCB (l'Agence suédoise des statistiques). Les niveaux actuels par commune sont disponibles sur notre page hyrespriser.

Les arguments pour et contre

Les partisans d'une fixation plus libre des loyers invoquent la mobilité et l'offre. Si le prix domine, il devient plus coûteux de conserver un appartement trop grand dans un quartier attractif, et la file d'attente est remplacée par le prix. Le problème est réel : au 31 décembre 2025, 894 592 personnes étaient enregistrées auprès du service de logement (Bostadsförmedlingen) à Stockholm, avec un temps d'attente moyen de 9,0 ans.

Les opposants rétorquent qu'un logement n'est pas un bien dont on peut se passer. Si les loyers augmentent fortement dans les zones attractives, les ménages à faibles revenus sont exclus, et le maintien dans les lieux s'affaiblit en pratique même s'il reste inscrit dans la loi. L'Association des locataires et Sveriges Allmännytta ajoutent que les études précédentes n'ont pas pu démontrer que la fixation des loyers était la raison déterminante pour la construction ou non de logements.

Ce que la Finlande peut nous apprendre

La Finlande a progressivement déréglementé son marché locatif jusqu'en 1995 et constitue donc l'exemple cité par les deux camps. Selon l'analyse de Boframjandet de 2023, la déréglementation a conduit à des loyers plus élevés, mais aussi à une offre nettement plus importante. La région d'Helsinki a construit davantage par habitant que la région de Stockholm, et il y a eu ces dernières années entre 16 000 et 20 000 appartements vacants disponibles simultanément.

La comparaison a ses limites. La déréglementation a eu lieu à la suite de la crise des années 90, alors qu'il y avait une offre excédentaire. De plus, ce n'était pas tout ou rien : les logements subventionnés par Ara avec des loyers réglementés représentent encore environ 30 pour cent de la nouvelle construction à Helsinki.

Les loyers de marché existent déjà – dans une partie du marché

Si vous louez un appartement en copropriété (bostadsrätt) ou une maison à un particulier, la valeur d'usage ne s'applique pas. C'est la loi sur la location privée (privatuthyrningslagen) qui régit ces cas, remplacée le 1er juillet 2026 par une nouvelle loi issue de la prop. 2025/26:187. L'ancien calcul – un rendement raisonnable sur la valeur marchande du logement plus les coûts d'exploitation – a été supprimé. Le Tribunal des loyers peut désormais modifier le loyer s'il est nettement supérieur à ce qui est pratiqué pour d'autres locations privées. Il s'agit d'une comparaison avec le marché, et non avec une valeur d'usage. Nous détaillons ces changements dans Ny hyreslag 2026 et dans notre guide privatuthyrningslagen.

La sous-location (andrahandsuthyrning) d'un appartement de type hyresrätt fonctionne à l'inverse. Le loyer de premier rang est le plafond, une majoration pour meubles ne doit pas dépasser 15 pour cent selon les tribunaux suédois, et le Tribunal des loyers peut décider du remboursement de tout loyer excessif (överhyra) sur une période allant jusqu'à deux ans. Voici comment procéder en cas de litige : anmäl till hyresnämnden.

Questions fréquentes

La Suède a-t-elle des loyers de marché aujourd'hui ? Non. Les contrats de premier rang sont basés sur la valeur d'usage, et le loyer de présomption est courant dans le neuf.

Qu'est-il arrivé à la proposition de 2021 ? L'enquête sur la libre fixation des loyers lors de nouvelles constructions a été déposée le 4 juin 2021. Le Parti de gauche a fait de cette question une condition de son soutien au gouvernement, ce qui a conduit à une motion de défiance contre le Premier ministre Stefan Löfven, et la proposition n'est jamais devenue loi.

Mon loyer augmenterait-il immédiatement en cas d'introduction des loyers de marché ? Non, selon les propositions actuelles, seuls les nouveaux contrats seraient concernés.

Que pensent les partis avant les élections de 2026 ? Les Modérés veulent remplacer les négociations collectives par des loyers de sécurité pour les nouveaux contrats. Les Libéraux veulent une fixation libre des loyers dans les nouvelles constructions. Les Sociaux-démocrates s'y opposent.

Ce texte constitue une information générale et ne doit pas être considéré comme un conseil juridique.