En tant que locataire d'un logement locatif (hyresrätt), vous avez le droit de meubler votre appartement comme bon vous semble. Le propriétaire (hyresvärd) ne peut pas décider quels meubles vous installez, tant que vous n'endommagez pas l'appartement ou ne le modifiez pas de façon permanente. La limite est fixée par l'obligation d'entretien (vårdplikt) au chapitre 12, article 24 du Code foncier suédois (jordabalken). De la même manière, vous avez un droit légal d'accueillir un locataire interne (inneboende) – le propriétaire ne peut pas vous le refuser sans motif valable. Ce droit découle du chapitre 12, article 33 du Code foncier (jordabalken), qui vous permet de céder une partie de l'appartement à une autre personne pour un usage personnel, à condition que cela ne cause pas de préjudice ou de désagrément au propriétaire.
Le propriétaire peut-il refuser un locataire interne ? – La règle principale
La règle principale est claire : le propriétaire ne peut pas vous refuser d'avoir un locataire interne (inneboende). Vous n'avez même pas besoin de demander la permission. Il suffit d'informer le propriétaire que vous accueillez un locataire interne. Ce droit est inscrit dans la loi et s'applique à tous les logements locatifs, que vous viviez dans un immeuble avec ou sans ascenseur, dans un bâtiment neuf ou ancien.
L'exception concerne les nuisances causées par le locataire interne – par exemple le bruit, les odeurs ou d'autres désagréments – qui affectent le propriétaire ou les autres locataires. Dans ce cas, le propriétaire peut intervenir, mais il ne s'agit pas d'une interdiction préalable, mais d'une réaction à des problèmes concrets.
Que dit la loi sur les locataires internes ?
Le droit d'avoir un locataire interne est régi par le chapitre 12, article 33 du Code foncier suédois (jordabalken). Il y est stipulé qu'en tant que locataire, vous pouvez céder une partie de l'appartement à une autre personne pour un usage personnel, à condition que cela ne cause pas de préjudice ou de désagrément au propriétaire. Cela signifie que vous pouvez louer une chambre ou laisser un proche ou un ami vivre chez vous sans que le propriétaire puisse l'empêcher.
La loi distingue le locataire interne (inneboende) du sous-locataire (andrahandshyresgäst). Un locataire interne vit avec vous et n'a pas de clé propre de l'appartement – il n'est pas un locataire indépendant. En revanche, un sous-locataire loue l'intégralité de l'appartement de votre part et dispose de son propre droit d'occupation (besittningsskydd). Pour la sous-location (andrahandsuthyrning), l'autorisation du propriétaire est requise, mais pour un locataire interne, aucune autorisation n'est nécessaire.
Le propriétaire peut-il refuser un locataire interne en pratique ?
Même si la loi est claire, certains propriétaires tentent parfois d'empêcher les locataires internes en incluant une interdiction dans le contrat de location. Ces clauses sont sans effet – elles contreviennent à la législation impérative et ne peuvent être appliquées. Si votre propriétaire refuse, vous avez le droit de vous référer à la loi et même de vous adresser au Tribunal des loyers (Hyresnämnden) si nécessaire.
Il existe cependant des situations où le propriétaire peut avoir des raisons valables de s'opposer. Si le locataire interne a, par exemple, un passé violent ou s'il existe un risque qu'il endommage l'appartement, le propriétaire peut affirmer qu'il y a un désagrément. Mais le seuil est élevé – le propriétaire doit pouvoir démontrer des circonstances concrètes, pas seulement supposer que quelque chose pourrait arriver.
Locataire interne et contrat de location – qu'en est-il ?
Lorsque vous accueillez un locataire interne, votre contrat de location ne change pas. Vous restez l'unique locataire et êtes responsable du loyer et de l'entretien de l'appartement. Le locataire interne n'a aucun droit indépendant de rester si vous déménagez – il doit partir en même temps que vous, sauf accord contraire.
Il est important de distinguer le locataire interne de la sous-location, car les règles diffèrent. Un locataire interne n'est pas protégé par la loi sur les loyers de la même manière qu'un sous-locataire. Pour une vision plus claire des différences, vous pouvez consulter notre guide sur locataire interne vs. locataire.
Le droit du propriétaire de refuser – quand cela peut-il être acceptable ?
Il existe quelques rares situations où le propriétaire peut effectivement vous refuser d'avoir un locataire interne. Il s'agit de cas où le locataire interne causerait un désagrément manifeste – par exemple s'il a été condamné pour des infractions liées aux stupéfiants ou à la violence et qu'il existe un risque qu'il dérange les voisins. Le propriétaire doit toutefois pouvoir le prouver, pas seulement le soupçonner.
Une autre situation est celle où l'appartement est trop petit pour accueillir une personne supplémentaire. Mais même dans ce cas, il est difficile pour le propriétaire de refuser, car la loi n'exige pas une surface habitable minimale pour un locataire interne. Tant que vous continuez à vivre sur place et que le locataire interne ne prend pas possession de l'appartement, vous avez le droit de l'accueillir.
Comment agir si le propriétaire dit non
Si votre propriétaire refuse d'accepter un locataire interne, commencez par informer par écrit de votre intention. Dites qui est le locataire interne et quand il emménage. Si le propriétaire refuse malgré tout, référez-vous au chapitre 12, article 33 du Code foncier (jordabalken) et expliquez que les clauses interdisant les locataires internes sont invalides.
Si le propriétaire continue de vous entraver, vous pouvez vous adresser au Tribunal des loyers (Hyresnämnden) pour obtenir une décision. Le Tribunal peut confirmer votre droit d'avoir un locataire interne et interdire au propriétaire de s'immiscer. C'est une procédure qui peut prendre du temps, mais elle vaut la peine d'être menée si vous souhaitez vraiment avoir un locataire interne.
Locataire interne et sous-location – différences importantes
Il est facile de confondre les concepts, mais la différence est cruciale pour vos droits. Un locataire interne vit avec vous et n'a pas de clé propre. Un sous-locataire loue l'intégralité de l'appartement de votre part et dispose de son propre droit d'occupation (besittningsskydd). Pour la sous-location (andrahandsuthyrning), l'autorisation du propriétaire est requise, mais pour un locataire interne, aucune autorisation n'est nécessaire.
Si vous envisagez de louer une chambre en sous-location, par exemple parce que vous déménagez temporairement, d'autres règles s'appliquent. Vous devez alors obtenir l'approbation du propriétaire, et le propriétaire peut refuser s'il existe des motifs objectifs. En savoir plus sur les contrats de sous-location et le droit du propriétaire d'y mettre fin par anticipation.
Questions fréquentes sur les locataires internes
Dois-je informer le propriétaire que j'ai un locataire interne ? Oui, vous devriez informer le propriétaire par écrit. Ce n'est pas une demande d'autorisation, mais cela donne au propriétaire la possibilité de s'opposer s'il existe des motifs particuliers. Ne pas informer peut créer des conflits inutiles.
Le propriétaire peut-il exiger un loyer plus élevé parce que j'ai un locataire interne ? Non, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer uniquement parce que vous avez un locataire interne. Le loyer est régi par le contrat de location et ne peut être modifié que par négociation ou décision du Tribunal des loyers (Hyresnämnden).
Que se passe-t-il si le locataire interne dérange les voisins ? Si le locataire interne cause des nuisances, le propriétaire peut intervenir contre vous en tant que locataire. Vous êtes responsable du respect des règles d'ordre par le locataire interne. En cas de nuisances graves ou répétées, le propriétaire peut résilier votre contrat de location.
Le locataire interne a-t-il le droit de rester si je déménage ? Non, le locataire interne n'a aucun droit indépendant de rester. Si vous déménagez, le droit du locataire interne d'occuper l'appartement prend fin, sauf si vous avez un accord séparé avec le propriétaire.
Résumé
Le droit d'avoir un locataire interne (inneboende) est solide dans le droit locatif suédois. Le propriétaire ne peut pas vous le refuser sans motifs concrets, et les interdictions dans les contrats de location sont invalides. En informant le propriétaire et en vous référant à la loi, vous pouvez accueillir un locataire interne en toute sécurité. Si vous rencontrez une opposition, n'hésitez pas à contacter le Tribunal des loyers (Hyresnämnden) pour obtenir des conseils.
Ceci est une information générale et non un conseil juridique. Pour des questions spécifiques, contactez le Tribunal des loyers (Hyresnämnden) ou un expert juridique.
